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最判昭47.3.9

建物の売主と敷地の賃借権譲渡の承諾を取得する義務

<判事事項>(争点)

借りている土地にある建物の売主は、敷地の賃借権を譲渡する承諾を、賃貸人にもらう義務があるのか、ないのか。

【参考】判事事項(原文)
 賃借地上にある建物の売主と敷地賃借権譲渡の承諾取得義務

<裁判要旨>(結論)

借りている土地にある建物の売買契約がされた場合、特別の事情がない限り、売主は、買主に、建物の敷地の賃借権も一緒に譲渡したことになるので、それに伴って、賃借権を譲渡することについて、賃貸人の承諾をもらう義務がある。

【参考】裁判要旨(原文)
 賃借地上にある建物の売買契約が締結された場合においては、特別の事情のないかぎり、売主は、買主に対し、その建物の敷地の賃借権をも譲渡したものであつて、それに伴い、その賃借権譲渡につき賃貸人の承諾を得る義務を負うものと解すべきである。

<判決理由>(理由)

建物の所有権は、敷地の利用権が一緒にないと意味がないから、借りている土地にある建物の所有権が譲渡された場合には、特別の事情がない限り、同時に敷地の賃借権も譲渡されたと推定するのが普通だし、また、賃借権の譲渡は、賃貸人の承諾をもらわないと賃貸人に対抗できないのが原則だから、建物の所有権と一緒に敷地の賃借権を譲渡した人(売主)が、賃借権を譲渡することについて、賃貸人の承諾をもらうことは、売買契約に基づく当然の義務と考えるのが合理的だから。

【参考】判決理由(原文) 
 建物の所有権は、その敷地の利用権を伴わなければ、その効力を全うすることができないものであるから、賃借地上にある建物の所有権が譲渡された場合には、特別の事情のないかぎり、それと同時にその敷地の賃借権も譲渡されたものと推定するのが相当であるし、また、賃借権の譲渡は賃貸人の承諾を得なければ賃貸人に対抗することができないのが原則であるから、建物の所有権とともにその敷地の賃借権を譲渡する契約を締結した者が右賃借権譲渡につき賃貸人の承諾を得ることは、その者の右譲渡契約にもとづく当然の義務であると解するのが合理的であるからである。

<過去問の出題履歴>

平成25年度、問題32、選択肢エ

<裁判所ホームページ>(外部リンク)

「最判昭47.3.9」の裁判例情報

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