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最判昭38．2．21
土地の賃貸借契約の合意解除と建物の賃借人
＜判事事項＞（争点）
土地の賃貸借契約の合意解除は、その土地にある建物の賃借人に対抗できるのか、対抗できないのか。
【参考】判事事項（原文）
土地賃貸借の合意解除は地上建物の賃借人に対抗できるか。
＜裁判要旨＞（結論）
土地賃借人と土地賃貸人との間で、土地の賃貸借契約を合意解除しても、土地賃貸人は、特別な事情がない限り、賃貸借契約の解除をその土地にある建物の賃借人に対抗できない。
【参考】裁判要旨（原文）
土地賃借人と賃借人との間において土地賃貸借契約を合意解除しても、土地賃貸人は、特別の事情がないかぎり、その効果を地上建物の賃借人に対抗できない。
＜判決理由＞（理由）
建物の所有を目的とする土地の賃貸借では、土地賃貸人は、土地賃借人が、借りた土地に建物を建てて住むだけでなく、反対の特約がなければ、他の人にその建物を貸して、建物賃借人にその敷地を使わせることも当然に予想して、認めていると考えるべきだから、建物賃借人は、その建物の使用に必要な範囲で敷地を使う権利があるし、その権利を土地賃貸人に対して主張できるので、その権利は、土地賃借人が借地権を放棄しても消滅しないから（後略）
【参考】判決理由（原文）
建物所有を目的とする土地の賃貸借においては、土地賃貸人は、土地賃借人が、その借地上に建物を建築所有して自らこれに居住することばかりでなく、反対の特約がないかぎりは、他にこれを賃貸し、建物賃借人をしてその敷地を占有使用せしめることをも当然に予想し、かつ認容しているものとみるべきであるから、建物賃借人は、当該建物の使用に必要な範囲において、その敷地の使用收益をなす権利を有するとともに、この権利を土地賃貸人に対し主張し得るものというべく、右権利は土地賃借人がその有する借地権を抛棄することによつて勝手に消滅せしめ得ないものと解するのを相当とする（後略）
＜過去問の出題履歴＞
平成25年度、問題32、選択肢オ
＜裁判所ホームページ＞（外部リンク）
「最判昭38．2．21」の裁判例情報
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